住宅新规发布，“好房子”多得两三成空间？｜说政经事

同样一个房子，若单价不变，可能会比上一代建筑划算20%-30%左右。视觉中国/图

2025年3月31日晚间，住房城乡建设部发布了国家标准《住宅项目规范》。以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出了规定。将于5月1日起施行。

这一《住宅项目规范》与一季度房地产领域最受关注的一个词，即“好房子”相呼应。

2025年政府工作报告明确提出要“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。北京、山西、杭州等地纷纷出台了试点方案。

什么是“好房子”？住房城乡建设部部长倪虹说，“好房子”要具备“好标准、好设计、好材料、好建设、好服务”的特点。“好房子”最直观的体现是设计和规划标准的提升。

首先是层高提升。过去住宅的最低层高是2.8米，《住宅项目规范》要求提高到3米。考虑到现代住宅普遍有地暖、吊顶、架空地板等设施，2.8米的标准已经显得不够。层高增加到3米以上，可以改善采光和通风，减少压抑感。

其次是楼板厚度提升，要从80毫米增加到不低于100毫米。这有效增强了楼板的强度和隔音效果，减少了楼层之间的噪音干扰。

《住宅项目规范》也要求四层及以上的住宅，每个单元都要设置电梯，取代了过去“七层以上才设电梯”的标准。提高舒适度的同时，也为老龄化社会做好了准备。

规范还要求住宅建筑的公共移动通信信号能够覆盖到公共空间和电梯轿厢内，当有突发事件时，可及时对外联络，增强安全感。

在各地试点中，“好房子”最值得注意的，是得房率的提升。

2020年前后，为了抑制房价过快上涨，各地收紧了设计规范，阳台、飘窗等“偷面积”的空间受到了严格限制。现在，由于政策要兼顾居住的舒适性和房价的稳定，各地在试点中纷纷放宽了设计规范。

主要是以下几个部分的计容方式被放宽了：阳台；飘窗；复式空间里的挑空客厅；特别是公共空间，包括电梯机房、人防空间、水箱房、入户花园、空中花园等，部分城市可不再计入容积率。

例如，广东江门规定，净高不超过2.1米、进深不超过0.8米的飘窗，其投影面积将不计算容积率，新建住宅建筑标准层中的阳台和入户花园，只要其投影面积总和不超过除阳台、入户花园外的标准层面积的18%，也不计算容积率。又如，温州南门单元A-01地块，规定满足条件的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高在4.2 米和 6.4 米之间时，可按单倍计算建筑面积，从前是按双倍计算。

在这些政策的加持下，我们看到出现了大批得房率接近100%，甚至超出100%的房子。

比如广东江门的保利琅悦，得房率有113%到120%；国锐地产在重庆的一个高层，宣称得房率140%；华润在大连市东港商务区的一个项目宣称得房率100%；无锡建发玺云的得房率是100%-118%……当然，这些宣传可能存在一定营销空间。

总体来看，在新规全面铺开后，未来新房的得房率有机会比传统住宅提高15%-25%，相当于一间100平方米左右的三居室住宅，使用面积可以增加10到20平方米。

加上对层高的限制、新材料的运用，可以预计，同样一个房子在单价不变的情况下，划算程度可能会比上一代建筑高20%-30%左右。若之前的房价已经跌了20%到30%，两者叠加可能一个新房子比峰值要便宜一半左右，这将是一个巨大变化。

所以，“好房子”的出现，对新房市场来说是重大利好。相比之下，按老规范建造的新房和二手房，则会面临较大的销售压力。

过去二十年，中国地产行业以“高周转、高杠杆”为特征，如今需要向“高质量、可持续”的模式转变，“好房子”就是行业升级的一大信号。

• （作者为资深投资人，曾在地产行业工作十余年，并先后于两家头部企业担任管理岗位。）

南方周末特约撰稿 韩毓祥

责编 张玥